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立法 进一步优化房地产开发企业资质全过程监管 ——浅谈《修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决…

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项目案例
发布时间:2022-06-25 06:08:06
【摘要】:  近日,住房和城乡建设部发布《修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2021年12月2日。早在1993年,《房地产开发企业资质管理规定》(下文简称《规定》)就由原建设部制定发布。随着我国社会主义法制体系的逐步完善,

  近日,住房和城乡建设部发布《修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2021年12月2日。早在1993年,《房地产开发企业资质管理规定》(下文简称《规定》)就由原建设部制定发布。随着我国社会主义法制体系的逐步完善,2000年,原建设部根据《城市房地产开发经营管理条例》第九条对《规定》进行大幅修改,将房地产开发企业的资质从五级减少为四级,沿用至今,期间仅根据《中华人民共和国公司法》的规定删除了各级资质对注册资本的最低限额要求。此次修改进一步贯彻落实《国务院关于深化“证照分离”改革 进一步激发市场主体发展活力的通知》,对照《中央层面设定的涉企经营许可事项改革清单(2021年全国版)》作了相应修改。总体来看,《征求意见稿》贯穿事前、事中、事后监管全流程。

  本次《规定》修改的最大亮点是“降低事前监管要求”。房地产开发资质,实质上是房地产开发经营的准入门槛,是国家对房地产业进行宏观管理、监督的重要手段。它在一定程度上反映了国家对房地产业健康发展的必要管控和合理干预。《征求意见稿》将房地产开发企业资质由四级调整为两级,取消三级四级资质的认定,相应调整二级资质认可条件:删除房地产开发经营时限、过往房地产开发面积或开发投资额下限的要求,放宽相关专业人员的数量下限,二级资质的房地产开发企业只需满足“建筑面积不超过25万平方米、不得越级承担任务”的要求即可,其承担业务的具体范围不再由政府主管部门确定。同时,根据国务院深化“证照分离”改革要求,取消要求房地产开发企业申请《暂定资质证书》程序。

  上述多处改动,释放了对房地产开发市场的重大利好信号。《征求意见稿》大幅降低事前审批标准、简化审批程序,有利于激发民间资本进入房地产开发领域的积极性。同时,二级资质门槛降低,使得更多的房地产开发企业能够满足监管部门对信托公司向房地产开发企业发放信托贷款的要求(根据银监办发〔2010〕54号文件的要求,信托公司发放贷款的房地产开发项目,必须满足房地产开发商或其控股股东具备二级资质)。这在一定程度上有助于缓解近年来房地产开发企业融资困难问题。长期来看,这也将有助于增加商品房市场供给,从而起到抑制房价效果。

  但《征求意见稿》对现行《房地产开发企业资质管理规定》中一级资质的取得条件未做任何改动,仍从经营年限、建筑面积下限、建筑工程质量、专业人员人数及职称等方面对申请企业进行全方位考察,但却对二级资质的取得条件删减前述大部分指标。根据《城市房地产开发经营管理条例》第九条的规定,主管部门核定房地产开发企业资质等级时,应考虑房地产开发企业的资产、开发经营业绩等指标。一级、二级资质申报门槛差异大,但在资质取得后的经营活动中,两级资质仅在建设规模方面存在差异,匹配度是否合适,值得思考。

  首先,取消年检,采取“双随机、一公开”监管。近20年来,房地产开发企业的资质一直实行年检制度。企业若无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,资质证书直接被注销,无任何补救机会,企业只能重新准备材料,再行申请。但《征求意见稿》拟确定的新监管方式,监管部门不再坐等企业上门接受审查,而是在监管过程中随机抽取检查对象,随机选派执法检查人员,并及时向社会公开抽查情况及查处结果。同时,要求抽查全程留痕,实现责任可追溯,目的在于限制监管部门的自由裁量权。这给企业头上悬了一把“达摩克利斯之剑”,促使其增强守法自觉性,使其不敢心存侥幸、冒险违规。当然,《征求意见稿》也给房地产开发企业留下改错空间:如果企业不再符合相应资质条件的,给予其一定期限改正;只有拒不改正的,才撤回其资质证书。这体现了监管部门执法的温度。

  值得注意的是,《征求意见稿》仅简单提及了新的监管方式,在实际执行过程中,县级以上人民政府房地产开发主管部门还需要做大量细化工作,包括建立随机抽查事项清单,保证抽查清单根据相关法律法规规章修订情况和工作实际进行动态调整;要明确抽查依据、抽查主体、抽查内容、抽查方式等。特别重要的是,监管部门要根据当地经济社会发展和房地产开发监管领域中的实际情况,合理确定随机抽查的比例和频次。既要保证必要的抽查覆盖面和工作力度,又要防止检查过多和执法扰民。

  其次,企业遗失资质证书后,无须再经过“在新闻媒体上声明作废”这一前置程序才能补领。根据《征求意见稿》的规定,企业遗失资质证书后,可以直接向原资质审批部门提出申请,后者应当在5个工作日内办理完毕。2017年9月印发的《国务院审改办等十一部门关于取消27项中央指定地方实施行政审批中介服务和证明材料的通知》要求,房地产开发企业二级及以下资质证书遗失申请补办的,不再要求申请人委托媒体刊登作废声明。此次修改将其覆盖到一级资质企业。现行《房地产开发企业资质管理规定》之所以要求企业执行公开声明作废程序,是为了避免资质证书被其他企业非法利用。但在政务电子化普及情况下,这一担忧也不必要,删除该前置程序,可减轻企业负担。

  除涉及对企业资质管理的若干情形、继续保留现行《房地产开发企业资质管理规定》的处罚措施外,《征求意见稿》还删除了对房地产开发企业其他违法违规情形的具体处罚规定,修改为按照《中华人民共和国行政处罚法》《建设工程质量管理条例》等法律法规规定予以处理。这与这些违法行为已经在前述上位法中有相应规定有关。需要注意的是,若按照这样的修改思路,现行《房地产开发企业资质管理规定》第十九条、第二十条的内容也与上位法《城市房地产开发管理条例》第三十四条完全重合,无须再作规定。

  原标题:《立法 进一步优化房地产开发企业资质全过程监管——浅谈《修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定(征求意见稿)》》

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