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火狐彩票平台下载:【法律视界】越秀房地产在香港成功发行REITs案例深度解析

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发布时间:2022-06-25 06:19:46
【摘要】:  越秀房托作为香港首批上市REITs,见证了香港REITs市场的稳步发展,对香港产生了非常积极的作用。越秀与监管层已经就REITs密切沟通了多年,也准备好将相关优质商业地产项目作为发行C-REITs标的。  2018年6月19日的北大光华中国REITs论坛上,广州越秀集团董事长张招兴从越秀房托的实

  越秀房托作为香港首批上市REITs,见证了香港REITs市场的稳步发展,对香港产生了非常积极的作用。越秀与监管层已经就REITs密切沟通了多年,也准备好将相关优质商业地产项目作为发行C-REITs标的。

  2018年6月19日的北大光华中国REITs论坛上,广州越秀集团董事长张招兴从越秀房托的实践经验,结合香港REITs市场情况,指出了REITs能够强化金融市场供给侧改革、合理引导社会资本支持实体经济发展,以及弱化房地产市场投机行为、促进长效机制建立。

  2005年12月21日,越秀REITs在香港联交所正式挂牌上市,上市基金单位10亿个,向公众募集资金17.9亿港元;2018年2月13日,越秀租赁住房类REITs获深交所审议通过,拟发行规模50亿元人民币。

  2018年2月28日,越秀地产在业绩会上表示,2018年公司可售资源1011亿元人民币,全新开盘项目主要集中在广州、珠三角(不包括广州)、长三角及中部地区,今年的合同销售目标是550亿元人民币,比2017年增加101亿。2018年,越秀地产业绩目标550亿,争取长租公寓广州达到1000间,并全力发展城市更新、养老产业、长租公寓等新业务,争取2020年业绩翻番达到1000亿。越秀与监管层已经就REITs密切沟通了多年,也准备好将相关优质商业地产项目作为发行C-REITs标的。

  香港目前拥有10支REITs,总资产超4000亿港元。市值2000亿港元,以商场、写字楼、酒店为主。越秀房托作为首批上市REITs,见证了香港REITs市场的稳步发展,及香港REITs市场的从无到有,对香港产生了非常积极的作用。主要包括:(1)REITs的推出巩固和强化了香港作为重要国际金融中心的市场地位;(2)REITs作为重要的不动产金融和投资工具,进一步完善了香港的金融和资本市场,吸引了新的国际资金进入;(3)REITs在香港的发展带来聚合效应,相关的专业机构、人才及上市REITs公司入驻香港,形成了良好的经济效应和市场效应,促进了香港经济的发展。

  党的十九大报告指出:坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建设房地产长效机制:(1)公募REITs能够分流当前在国内股市、房地产市场的投机资金;(2)公募REITs能够降低存量不动产的杠杆负债率及实体经济杠杆率,缓解负债端压力,有利于防范和化解系统性金融风险,促进国内房地产市场稳定健康发展;(3)公募REITs通常能够提供稳定的投资回报,对于吸引长期投资者进入,促进国内投资者逐步形成更加理性和长期的投资习惯有重要作用。

  2016年全国两会期间,全国人大代表、越秀集团董事长张招兴提出了两份关于助力房地产的建议,分别涉及推动REITs(房地产投资信托基金)立法和加快推进房贷利息抵扣个税。

  张招兴表示,鉴于当前REITs(房地产投资信托基金)的发展面临诸多困境,建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》,就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范,以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展,为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。

  与此同时,张招兴还建议,当前应考虑加快研究出台房贷利息抵扣个税政策,有限额地进行个人所得税的减免,用住房个贷利息冲抵个人所得税。

  2017年两会期间,全国人大代表、越秀集团董事长张招兴建议,尽快推动国内公募REITs试点落地。张招兴认为,目前国内推出REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟,建议证监会牵头选择优质成熟的基础资产和具有丰富REITs和不动产运营管理经验的发行人(管理人)开展试点,尽快推动国内公募REITs试点的落地。

  张招兴表示,公募REITs试点将有助于进一步推动我国金融市场和不动产的供给侧结构性改革,提供高质量和成熟的金融产品。

  2017年政府工作报告指出,要促进金融机构增强服务实体经济能力,防止“脱实向虚”。近些年,我国房地产去库存压力还在积累,尤其是商业地产。公募REITs能落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求,促进房地产行业健康平稳发展,同时有利于防范和化解系统性金融风险。公募REITs通过将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的公募基金份额,并依托一/二级市场实现有序、高效的进出和流转;通过资产价值的合理释放和权益份额的回笼,将有效缓解负债端的压力。

  1、公募REITs对于推动金融市场供给侧改革,助力国家“三去一降一补”、提高金融产品供给质量具有重要战略意义

  公募REITs产品是以不动产资产收益为派息来源的永续、权益性投资工具,大力发展公募REITs产品有利于引导金融机构的债权转为投资,有效降低存量不动产的杠杆负债率。除商业不动产外,公募REITs产品同样适用于物流、医疗、环保、基础设施等其他领域的不动产资产,提升上述产业的流动性、降低杠杆率。

  近年来,公共基础设施建设领域PPP项目的发展方兴未艾,各级政府在PPP项目及基础设施投资的压力很大。当前,包括PPP项目在内的公共基础设施建设存在投资规模大、退出渠道单一,回收期长(通常10年以上)等问题,社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为小额的、流动性强的交易性资产,使得PPP项目或不动产项目成熟后快速退出,形成新的民生工程资本金,有效降低实体经济杠杆率,尤其是地方政府的负债率,提高地方财政(或企业)的持续投资能力。

  实体经济的发展是以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类别的持有型物业为重要载体,从某种意义上说,这些持有型物业本身即是实体经济的组成部分。公募REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁,将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接。REITs的发展可以助力企业向轻资产转型,通过剥离非核心资产,同时不丧失对物业的控制,将资金置换出来用于增强企业核心竞争力,增强主业的服务输出能力,真正提升金融服务实体经济的效率。

  公募REITs兼具“股性”与“债性”特点,以“盘活存量”、而不是“新增投放”的方式,有效疏导投资者对住宅市场的投资、投机需求,有助于尽快恢复“房子是用来住的,不是用来炒的”的原本定位。REITs强调稳定和可持续的理念以及产品结构特点,有助于推动房地产企业从“粗放式开发”转型升级为“精细化经营”的发展模式,与房地产宏观调控的理念契合,有利于促进房地产行业健康稳定发展。

  而且,通过公募REITs向公开资本市场提供风险低、流动性强、稳定回报的集合投资产品,亦有助于提高金融产品的供给质量,让广大老百姓能够更好地共享经济发展成果,让人民群众有更多的获得感。

  第一,在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下,由证监会针对公募REITs颁布专门指引或管理办法,在公募REITs产品下放开当前公募基金运作管理办法中关于投资比例的相关限制。

  第二,建议吸收各国REITs的有益实践经验,结合中国实际国情,针对目前国内REITs在设立环节税负过重、运营环节重复征税等问题,请财政部和税务总局等部门根据REITs产品的特性,在土地增值税、企业所得税、增值税、印花税等方面给予配套支持,完善国内REITs相关的配套持政策,激发市场参与主体的积极性。放水养鱼,提高供给质量,满足老百姓的理性投资需求,开拓国内房托公募市场这一广阔的“蓝海”。

  张招兴指出,越秀地产是唯一拥有香港房地产投资信托基金平台的内房股。近年来越秀房地产投资信托基金(简称“越秀房托”)针对广州国际金融中心、武汉越秀财富中心等的运作都较为理想,有意将越秀旗下部分其他商业地产项目作为国内发行REITs的标的。

  越秀房托是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金,于2005年在香港联合交易所挂牌,其物业组合包括广州白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心、上海越秀大厦及武汉越秀财富中心等。2017年越秀房托总资产350亿元,资产规模进入亚洲房产基金(REITs)前十位。

  张招兴此前多次建议大力发展国内REITs产品,以落实“去库存、去杠杆”要求,合理引导社会资本支持实体经济,降低地方政府平台负债,促进房地产行业健康发展。

  越秀房地产投资信托基金于2005年12月21日在香港联合交易所有限公司上市,为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。

  越秀房产基金专注于主要作办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业,并争取收购带来可观现金流及回报的物业,与物色透过营运优化取得更高收益增长的商机。

  越秀房产基金现在的物业组合包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心、位于上海的越秀大厦和位于武汉的越秀财富中心八项高素质物业,物业产权面积共约99.1万平方米,分别位于中国广州市、上海市和武汉市核心商业区域。物业类型包括服装专业市场、甲级写字楼、多功能商务写字楼、零售商业、酒店、服务式公寓等。越秀房产基金的管理人是越秀房托资产管理有限公司。

  2005年12月21日,越秀REITs在香港联交所正式挂牌上市,上市基金单位10亿个,向公众募集资金17.9亿港元;

  2008年6月,越秀REITs管理人完成向母公司越秀投资收购越秀新都会,令物业组合面积增加38.5%。2008年7月,越秀房托基金透过公开拍卖购入财富1701(财富广场东塔17楼单位),扩大了物业组合的规模;

  2012年越秀REITs完成了广州国际金融中心(国金中心)的收购交易,本次交易是越秀房产基金自2005年上市以来最具影响的事件,使得基金资产实现了里程碑式的重大跨越。交易后,基金的资产规模迅速扩大,资产总额从年初的约人民币74亿元达到年末的约人民币249亿元,增长237.3%,在亚洲房托基金中位居前列。交易丰富了基金的物业组合和经营类别,增加了酒店、服务式公寓的新元素,降低了原物业组合中批发市场的比重,收入来源更具有多元化。交易后,基金单位总数从10.7亿个增加到27.4亿个;

  2015年8月24日,越秀REITs召开基金单位持有人大会,以97.29%的赞成票,通过以人民币26.272亿元收购上海浦东竹园CBD核心地段的优质物业宏嘉大厦(上海越秀大厦),这是越秀房产基金自2005年上市以来,首度在广州以外的区域实现资产收购,展开扩张步伐;

  2017年11月14日,越秀房托及越秀地产发布公告,越秀地产于武汉的第一高楼项目——武汉越秀财富中心将注入越秀房托。越秀地产宣布出让武汉物业67%股权予越秀房地产信托基金,转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。物业具体包括了武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及1千多个停车位,总估值为35.87亿,协定收购金额即22.8亿元较按比例计24.03亿元(67%)折让约5.1%。项目办公用途的建筑面积为12.94万平方米、零售用途建筑面积为4.36万平方米;

  由此,越秀REITs所持有的物业增至8个,分布城市也扩张至武汉。分别为位于广州市的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、广州国金中心、上海市的越秀大厦及武汉越秀财富中心。

  1、历史沿革:公司为2005年发行的第一支以国内资产为基础的不动产投资信托基金, 并在香港上市。

  2、历史派息:REITs的关键回报比率为DPU(Dividend Per Unit)单位信托红利,公司2016的DPU回报率为8%,2015为7.3%。而NPI(Net Profit)回报率只有约4.4%左右,主要差异在于分派表的调整项目(见后文)。

  3、估值:公司的PB一直是0.9左右,公司财务报表通过人民币记账,交易是用港币交易,所以按照年报披露是0.8。目前在香港没有PB大于1的REITs,只有领展(LinkReits)有一段时间大于1,现在也回归到0.9左右。

  5、物业投资要求:公司投资新项目,起码NPI回报率要达到4%以上。标的专注一线城市,二线城市核心地段的地表物业,优先先写字楼。公司与光大安石曾有合作,他们有个新加坡上市品牌,如英利国际置业,大融城。他们的城市更新项目也有合作。

  6、管理费用:采用体外循环架构。资产管理费有两个,一个是物业估值总额千分之三,另一个是NPI的百分之三。

  7、汇率对冲工具:公司一般采用Floater floor-cap对冲汇兑风险,而不是Option或者Swap(不适合REITs),Floater floor-cap不需要当期兑付损益,只是有个对赌协议。例如对手看5%,我们看3.5%,那么成本就是差额1.5%, 但是这个成本不需要当期支付,债务到期的时候才通过港币或美金支付,发生当期损益。这是我们用这种产品的原因。

  1、香港有两种上市方式,一种是公司上市,一种是信托上市。公司型是为公司制实体的主业、红利发放等方面符合REITs条例的有关规定,从而获得税收优惠等政策(适用《公司法》)。契约性指通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产(适用《基金法》)。

  2、IPO定价逻辑:公司2016年NAV5.18元,股价的折价明显。不是因为公司是内地资产上市而受到估值歧视。主要由于两种上市方式的定价规则和逻辑不同,公司上市是以PE和NAV定价。信托上市(如REITs)是通过DPU(Dividend Per Unit)即单位信托红利定价。DPU的定价逻辑是稳定的现金流回报。总的来说,越秀REITs作为信托IPO的定价原则是类似债券(固定收益)。公司的IPO价格是持有人每份额3.075,募集公众资金约20亿港元,对应6.5%的年收益率。我们每年DPU在上升,公司的市场价格也在持续上行,符合估值逻辑。作为境内的物业,每年分配收益在7%以上,是非常不易。

  3、财务报表体系:香港的REITS报表总共有三个表,除了资产负债表、损益表,所有上市的REITS都多了一个表,叫分派表。大家一定要看这个表,前面两个表不重要。

  4、分派表的调整项目——为何DPU回报率高于NPI。我们可以发现分派表里,从净利润到分派的过程要有多个调整项。如果国内C-REITS出台的话,也可以调整。在香港,这些调整项是一种可以运用的游戏规则。例如非现金的部分(Non-cash)可以调整。例如1、汇兑调整,汇兑没有当期的损失,只是账面记账的损失或者盈利,可以调整;2、物业估值,可以增长很多也可能折损,可以调整,也表示不能分派。3、折旧,国内有折旧。

  公司目前公开市场收购一个物业,回报率不足6.5%。公司广州共有7个物业,每个物业的NP回报率在4.4%左右。再减去财务成本甚至不到4.4%。目前没有境内外REITS的DPU回报率很难做到7%。但公司多年来分配给大家的DPU都是7%以上,比6.5%还高。上面这些调整项就是4.4%-7%的过程。

  5、物业估值:公司市值与物业估值关系相对不大,由于评估增值并不分派。因此估值水平,主要来源于收入成长性,收入增速提高,估值才有增长。大部分境外投行都会关注NPI的增长。另外,物业估值方法和内地不一样,香港REITs更多采用CAP RATE,及DCF模型估计,不采用市场比较法。

  6、Gearing Ratio上限:REITs的年报都会披露Gearing Ratio,香港有Gearing Ratio不超过45%的上限,但是认为Gearing Ratio是有息负债率是不准确的。公司Gearing Ratio主要是银行贷款+债权除以总资产,但例如有些工程代理结算是有息的,并不包括在内。

  7、物业租金测算采用平均租金法:香港REITs的会计准则与普通股东的上市公司不一样。我们用“平均租金法”:也就是说要把所有租金收入乘以递增比率在(包括免租期的)整个合同期内进行分摊,才是现在财务报表反映的现金收入。举个例子,比如公司的白马大厦和某个客户签订了5年合同(等于60个月),我们给了五个月的免租期,也就是说我们的收入有55个月,未来的55个月我们还可以每年递增5%,那么就按递增总和除以60个月来算,这就叫“平均租金法”。1、白马大厦的例子:由于公司白马大厦的合同还在,平均租金也没有减少,原因是周边的竞争压力很大,从去年9月份开始取消了当年的租金递增。导致平均租金就下降。但在整个NPI层面影响不大。这个取消递增并不是降租,只是把未来资金增长预期做了调整,导致了“平均租金法”下的收入调整。并且它这个取消只是取消当年的,后续的增长依然进行。2、利用平均租金法的案例。09年有个内地在香港上市的REITs被劝退,因为它没有遵守规则利用平均租金法,他们在会计上把免租期放在最前面或最后面,或是签了一些假的合同,这样容易让当年的收益变高。3、另外现在很多房地产企业使用收付实现制来看租金的,但公司采用权责发生制。

  1、营改增减负明显:国内是去年5月份开始没有营业税。即是去年1-5月份收入里面包含营业税,今年不包含。上年抵扣项对NPI增长贡献很大。NPI从营改增让公司一年大概总税负能下降5%,每年节省1700万,这1700万就可以直接拿来做分派。但这有些是我们争取回来的,不是所有企业都可以享受。其他同行内地物业在香港上市的,不一定有享受到我们这种税收的。公司有四个物业通过境外直接持有,叫做BVI公司持有物业。其他上市公司是按11%征收,但我们是唯一一个特殊按5%增收的,当然与公司广州国资委的背景有很大关系。

  2、BVI结构营改增尚无细则:目前国家营改增政策中,没有任何一个条文是关于境外企业持有物业怎么征收,是一个漏洞。国家税务总局到各个地方调研,其中在广州调研越秀REITs,所以我们向国家税务总局做了申请。

  3、不同物业税率不同:公司物业分为三类包括投资性物业、经营性物业、出租性物业,这三种物业对应的税率是不一样的。经营性物业就是委托管理公司经营,例如四季酒店、雅诗阁,出租性物业就是公司直接出租。酒店的增值税适用税率6%,抵扣后是3.1%(原来是5%)。

  4、房产税负较重:广东从09年开始就有12%的房产税,公司所在国金中心楼是第一批试行,北京从去年才开始。上海现在新的项目都是按租值12%,就是租金乘12%。

  1、未来中国REITs模式可能是基金+信托:目前REITs的架构很多种类,美国是公司制,不是信托制,国内预计会是可能是基金+信托的模式。最近北大光华学院发布的报告,我们认为证监会正朝着这个模式探索。像税的分派制度,我们认为新的制度应该会参照基金法和信托法去做,在两个中间取了一个标准。 架构层面做了重新设计,而不是用香港的制度。香港可以说是一个完全的体外循环架构:基金和资产管理公司是分开的。有可能**之后推出一单,但仍旧是试点性质的,不要报太高期望,往后具体如何推进还得观察。

  2、潜在探索的物业:公司股价加上股息的回报率在10%以上。香港有评级机构,在10只房地产信托基金里面,只有两家拿到投资级评级,我们是其中一家,另外一家是领展。这意味着我们可以放杠杆。所以一般的PB(私人银行)购买我们的产品都有12%以上的回报率,这也是为什么很多人追捧公司的原因。我们是REITs中的蓝筹。李小加(港交所总裁)曾经公开表示有2只基金有可能会纳入深港通,我们认为就是领展和越秀。冠君今天有个公告,大家也可以关注。假如有REITs政策,预计还不能广泛的推广。

  3、其他阻碍:由于REITs没有法人资格,是一个信托机构,因此国内还是不认可,问题是在证监会。就像在国内发熊猫债一样,没有法人资格,只能在信托公司上面一个实体公司层面来发,使得规模受限。

  1、主要投资者结构:虽然公司是境内人民币资产,但我们前三四大股东几乎都是境外,大部分投资者都是保险(PICC、AIA等)。之所以有吸引力,因为我们资产在境内,融资在境外。公司因此可以做很多的现金流的配对进行流动性管理。假如是境内资产境内负债,负债端的融资成本目前至少4%+,再好也要3%+。但目前公司在境外成本才1%~1.2%之间。公司境内外借债平均成本是2.97%。正因为如此,有利于我们低息的杠杆作用(否则不能达到7%),这也是境外投资者偏好配置公司的原因。

  2、债权通的机会:债券通的政策是新的机会,前两年债券通试点可能以北上通为主(首笔已经落地),以后可能会放开南下。香港的投资者可以买国内的债券,债券通是一个双向政策,现在外汇流出的量大,而国内债券的收益率较高。目前债权通以境外机构投资者为主,方便境外投资者;虽然对机构为主,但若产品化后也可以对个人客户。所以说对香港资管机构提供了很好的平台,国内目前债券国债的收益率在4%左右,比美元要高很多,普通的债券收益率甚至能在7%-8%,以人民币结算,并且可以境外加杠杆,银行间市场目前放开的部分还不能做回购。目前这些债券都是按国内的评级,境外的评级机构会开始慢慢引进(许多外资机构只认可境外机构的评级)。目前加杠杆也是按国际评级为标准。但这个进程可能会很快,从宣布到实施大概为2-3个月的时间。

  3、险资与REITs的潜在合作空间:目前促成REITs与险资想合作的动力是两个因素:一个是国内的保险资金这几年的增速比较快,整个行业增速30%。二是银行信贷针对地产的规模压缩,所以地产现在有融资需求。保险公司愿意持有一些优秀的物业,很多大公司都做了物业投资。过去的方式是直接投资,如中国人寿在美国、英国投资了很多物业,但现在境外投资物业受到一定的限制。目前自持物业只能利用资本金,但是资本金是有限的,而且资本金也要支持主业的发展。近年保费增长很快,险种都是长期的保单,因此优秀的能够持续分红的物业是有投资价值的。

  4、国内的类REITs产品仍然存在问题:国内能够供应的REITs是比较少的,基本是投行推荐的3+3+3的模式。产生这种模式的原因有两个,一个是国内的租金回报率达不到5%以上,保险公司配置这类资产会形成利差损。第二国内REITs没有达成香港分红的要求,模式也在探讨的过程当中。险资希望和优秀的地产公司和物业公司合作,用保险资金投资这类资产。险资的需求是会计准则、分红的方式和相关的安排参照国外的REITs。只有这样,REITs模式才不是一个简单的融资工具,而是一个资产配置工具。我们研究国内物业的业态,觉得香港的REITs不错,价格不是很贵,收益率也不错,物业也看的比较清楚。

  截至年底,越秀REITs物业组合共有7项,分别为位于广州市的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、广州国金中心及位于上海市的越秀大厦,物业产权面积共约74.3万方,可供出租总面积为48.7万方(不包含部分大厦车位、公建、特殊用途面积及国金中心9.1万方酒店、5.1万方服务式公寓等等)。

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